北大教授称未来几年房价或明显上涨,靠谱吗?

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今天看到一则北大某教授说未来两三年城镇房价或大幅上涨的信息,其理由是现在房地产供给规模在收缩,虽然现在房价下降压力大,但这是地产商的信用风险导致的人们不敢买房,而不是人们没有买房的需求,也就是说等地产商没有信用风险的时候,人们的购房需求会大量释放出来,但因为近段时期的供给收缩,会导致未来出现房地产供不应求,继而可能引起房产价格的大幅度上涨。

那他说的对不对呢?非常对,但不要着急,这并不是说未来房价一定会大涨,因为这些所谓的专家对某些事情发表评论或观点的时候都喜欢使用“或许”、“可能”、“恐怕”等一些非确定性的词语,既然是非确定性的词语,那就只能说这个是概率事件,存在多种可能,说或许大涨,那既可能上涨,也可能不涨,还可能大跌,那不管未来房价呈现什么走势,你都很难说人家说的不对,毕竟这是个概率事件。

然后说回正题,就是未来房价会不会大涨?要想弄清楚问题,大家首先要想明白房价是由什么决定的?也许很多人会想到成本,毕竟人们对成本决定价格的这个说法已经深入人心,但这个说法对吗?就比如某个地方的同一套房产,5年前的价格和现在的价格一样吗?上海和鹤岗一套户型面积装修等各方面一模一样的房产,它们两个的价格又能一样吗?

所以,一旦人们跨越时间和空间去看这个事情的话,就会发现,成本决定价格这个说法是不对的,成本只是生产方生产出来所花费的代价,但能卖到什么价格,则取决于购买方的出价,就像相同地方的一套房子,5年前大家抢着买,现在无人问津,那价格就是天差地别,同样的一套房子,在上海可以吸引全国的购房客,而在鹤岗一般只有当地人会买,价格同样是相差甚远,所以,决定价格的是供需关系,而不是成本。

如果成本决定价格的话,商家就不会有亏损、破产、倒闭这回事儿了,只要在成本价上加上自己想要的利润就行了,但很明显不是这样,就比如张三生产了一部手机成本800,卖1000,李四生产了同样的一部,但成本9800,李四也只赚200,卖10000,有谁会花10000买李四的手机吗?不会,大家只会去找张三买1000的。

有人会讲,即使大家买1000的手机,还是因为张三的成本只有800,但假如大家这时候都不买手机的话,张三的手机卖不出去,为了收回成本,减少损失,这时他会怎么办?最简单粗暴的就是降价,降到800,还没人买的话就700、600、500,最终降到一个大家愿意买的位置,如果降到1块钱大家还不愿意买,他依然卖不出去。

不要觉得这个假设不可能,大家现在喜欢把房子称作不动产,但朝日新闻有一本书叫做《负动产时代》,里面讲了房产到了免费送也无人问津,“不动产”变成了“负动产”,其中有一个例子:日本新潟县的一位男士,从他去世的哥哥那里继承了一套20平米的度假公寓,那里原本是滑雪和旅游胜地,但后来经济下行,他对滑雪度假也没有兴趣,于是房子空置了下来。但他每年依然要缴纳15万日元的物业费和维修基金,还有3万日元的地方政府固定资产税。于是他决定将这套房子卖掉,开价40万日元,结果整整一年,没有一个人联系他。中介公司告诉他:卖掉您的房子,您需要交纳120万日元!

最终怎么办呢?他交了钱“卖”掉了自己的房子。你没有看错,是卖家给别人钱卖掉了自己的房子,因为如果他不卖掉的话,每年的各种税费让他损失更大。

说了这么多,好像也没有告诉大家未来房子会不会大涨哈,但假如人们有看明白并弄清楚上述道理的话,就应该知道,价格是由供需关系决定的,那房价会不会大涨,其实要看两方面:一是需求,另一则是供给。

需求的话,可以看当地的人口数据,比如北上广,那吸引的是全国甚至海外的人口流入,房价自然会坚挺,而如果一些地方没有足够的人口流入,甚至是人口流出,那房价又能涨到哪里去呢?即使同一个城市的房子价格走势也不尽相同,市中心的房子永远受人追捧,而越是偏远的城郊越是无人问津。

供给的话,就要看要不要建房子,建多少房子,这取决于审批,看批多少地,上海的房价那么高,但上海依旧有240万亩的耕地,如果在这些耕地上盖房子,按一套100平,至少也能建设上千万套房子,那时上海房价还会那么贵吗?还会有人买不起房吗?上海的土地用来种粮食和一个偏远山区的土地种粮食,成本完全是不一样的,上海的土地本可以创造出更高更多的价值,但被限制或浪费了,里面的因素有很多,就不说了。

除了这个供需关系的影响,还有其他因素,比如通货膨胀,即使现在假设各个因素都不动,只让货币发行量增加,那房价依然会涨,这个也不细讲了,此外房价还会受到诸如是否征收房产税、是否取消公摊等多种因素的影响。

所以,大家看完了觉得,未来房价到底会不会涨呢?