今天看到一则北大某教授说未来两三年城镇房价或大幅上涨的信息，其理由是现在房地产供给规模在收缩，虽然现在房价下降压力大，但这是地产商的信用风险导致的人们不敢买房，而不是人们没有买房的需求，也就是说等地产商没有信用风险的时候，人们的购房需求会大量释放出来，但因为近段时期的供给收缩，会导致未来出现房地产供不应求，继而可能引起房产价格的大幅度上涨。
那他说的对不对呢？非常对，但不要着急，这并不是说未来房价一定会大涨，因为这些所谓的专家对某些事情发表评论或观点的时候都喜欢使用“或许”、“可能”、“恐怕”等一些非确定性的词语，既然是非确定性的词语，那就只能说这个是概率事件，存在多种可能，说或许大涨，那既可能上涨，也可能不涨，还可能大跌，那不管未来房价呈现什么走势，你都很难说人家说的不对，毕竟这是个概率事件。
然后说回正题，就是未来房价会不会大涨？要想弄清楚问题，大家首先要想明白房价是由什么决定的？也许很多人会想到成本，毕竟人们对成本决定价格的这个说法已经深入人心，但这个说法对吗？就比如某个地方的同一套房产，5年前的价格和现在的价格一样吗？上海和鹤岗一套户型面积装修等各方面一模一样的房产，它们两个的价格又能一样吗？
所以，一旦人们跨越时间和空间去看这个事情的话，就会发现，成本决定价格这个说法是不对的，成本只是生产方生产出来所花费的代价，但能卖到什么价格，则取决于购买方的出价，就像相同地方的一套房子，5年前大家抢着买，现在无人问津，那价格就是天差地别，同样的一套房子，在上海可以吸引全国的购房客，而在鹤岗一般只有当地人会买，价格同样是相差甚远，所以，决定价格的是供需关系，而不是成本。
如果成本决定价格的话，商家就不会有亏损、破产、倒闭这回事儿了，只要在成本价上加上自己想要的利润就行了，但很明显不是这样，就比如张三生产了一部手机成本800，卖1000，李四生产了同样的一部，但成本9800，李四也只赚200，卖10000，有谁会花10000买李四的手机吗？不会，大家只会去找张三买1000的。
有人会讲，即使大家买1000的手机，还是因为张三的成本只有800，但假如大家这时候都不买手机的话，张三的手机卖不出去，为了收回成本，减少损失，这时他会怎么办？最简单粗暴的就是降价，降到800，还没人买的话就700、600、500，最终降到一个大家愿意买的位置，如果降到1块钱大家还不愿意买，他依然卖不出去。
不要觉得这个假设不可能，大家现在喜欢把房子称作不动产，但朝日新闻有一本书叫做《负动产时代》，里面讲了房产到了免费送也无人问津，“不动产”变成了“负动产”，其中有一个例子：日本新潟县的一位男士，从他去世的哥哥那里继承了一套20平米的度假公寓，那里原本是滑雪和旅游胜地，但后来经济下行，他对滑雪度假也没有兴趣，于是房子空置了下来。但他每年依然要缴纳15万日元的物业费和维修基金，还有3万日元的地方政府固定资产税。于是他决定将这套房子卖掉，开价40万日元，结果整整一年，没有一个人联系他。中介公司告诉他：卖掉您的房子，您需要交纳120万日元！
最终怎么办呢？他交了钱“卖”掉了自己的房子。你没有看错，是卖家给别人钱卖掉了自己的房子，因为如果他不卖掉的话，每年的各种税费让他损失更大。
说了这么多，好像也没有告诉大家未来房子会不会大涨哈，但假如人们有看明白并弄清楚上述道理的话，就应该知道，价格是由供需关系决定的，那房价会不会大涨，其实要看两方面：一是需求，另一则是供给。
需求的话，可以看当地的人口数据，比如北上广，那吸引的是全国甚至海外的人口流入，房价自然会坚挺，而如果一些地方没有足够的人口流入，甚至是人口流出，那房价又能涨到哪里去呢？即使同一个城市的房子价格走势也不尽相同，市中心的房子永远受人追捧，而越是偏远的城郊越是无人问津。
供给的话，就要看要不要建房子，建多少房子，这取决于审批，看批多少地，上海的房价那么高，但上海依旧有240万亩的耕地，如果在这些耕地上盖房子，按一套100平，至少也能建设上千万套房子，那时上海房价还会那么贵吗？还会有人买不起房吗？上海的土地用来种粮食和一个偏远山区的土地种粮食，成本完全是不一样的，上海的土地本可以创造出更高更多的价值，但被限制或浪费了，里面的因素有很多，就不说了。
除了这个供需关系的影响，还有其他因素，比如通货膨胀，即使现在假设各个因素都不动，只让货币发行量增加，那房价依然会涨，这个也不细讲了，此外房价还会受到诸如是否征收房产税、是否取消公摊等多种因素的影响。
所以，大家看完了觉得，未来房价到底会不会涨呢？
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